Jadilah Investor Tanah, Bukan Spekulan Real Estat

Dengan permintaan untuk perumahan di semua waktu tinggi di Inggris, mudah untuk menjadi antusias tentang investasi tanah. Hati-hati dengan kegembiraan.

Perusahaan analisis data Hometrack menunjukkan tren yang menarik dan mungkin mengkhawatirkan (tergantung pada bagaimana Anda melihatnya) dalam penjualan rumah di bulan Mei 2013. Sementara perjanjian penjualan untuk bulan tersebut naik 8,2 persen, rumah baru yang dibangun hanya naik 2,8 per sen. Apakah tingkat permintaan yang luar biasa ini tidak hanya mendorong harga naik, tapi naik menjadi gelembung real estat sekali lagi?

Tentu saja, bagi orang-orang London yang mungkin tampak demikian. Nilai rumah London pusat pulih dengan sangat cepat dari krisis keuangan dan akibatnya di tahun 2007-2010. Tapi banyak permintaan yang didorong di pasar yang mahal itu adalah fungsinya sebagai London: rumah bagi orang kaya internasional, banyak dari mereka berasal dari negara lain yang berada di sini untuk mendapatkan masyarakat dan ekonomi yang lebih stabil. Fenomena yang sama juga terjadi di kota-kota internasional jasa topografi  yang meliputi New York, Tokyo, Hong Kong, Sydney dan Melbourne.

Tapi kontras itu dengan nilai rumah di seluruh Inggris dan Wales. Di tenggara Tenggara, harga naik tapi jauh dari level yang terlihat di London. Midlands dan Wales terus mengalami pertumbuhan yang lambat. Skema Pendanaan untuk Pinjaman dari pemerintah Inggris, dan secara historis suku bunga rendah dari bank, membantu menciptakan sebagian dari permintaan itu.

Hal ini tidak mengherankan mengingat ada kekhawatiran luas tentang resesi ketiga pada tahun 2013. Dalam jungkat-jungkit ekonomi yang terlihat selama beberapa dekade, kekhawatiran tentang ekonomi mengurangi pembelian segala jenis. Ketika harga cukup rendah karena hal-hal seperti real estat, tim pengelolaan dana properti sering kali menukik untuk membeli dengan harga terendah untuk mengantisipasi pertumbuhan nilai aset yang solid dalam waktu dekat.

Spekulasi lahan jarang menjadi fenomena yang menguntungkan dalam jangka panjang. Ini umumnya berarti harga tanah naik di atas nilai produktif tanah itu sendiri - misalnya, ketika £ 10.000 per hektar adalah tarif saat berada dalam situasi zonasi (pertanian, komersial atau residensial), tanah tidak dapat menghasilkan nilai sebanyak itu. Ketika gelembung - lebih merupakan masalah psikologis daripada investasi akal sehat - meledak, pemberi pinjaman kepada spekulan tidak dapat memulihkan pinjaman, yang kemudian menciptakan masalah serius di pasar keuangan.

Perlu dicatat bahwa spekulasi tanah biasanya dan cukup jelas terjadi ketika permintaan melebihi pasokan. Dan di Inggris, di mana 130.000 rumah lebih sedikit dibangun setiap tahun daripada yang dibutuhkan, memang memang demikian. Apa yang menahan spekulasi dari terjadi sekarang adalah pengalaman baru-baru ini gelembung meledak - faktor ini sangat menjadi pemikiran investor swasta dan lembaga keuangan. Tidak ada yang mau diulang tahun 2008.

Tidak ada - bukan pemerintah, bukan pembeli rumah dan sebagian besar investor - menyukai kenaikan pesat dan penurunan yang cepat. Volatilitas semacam ini menyebabkan pemenang besar, pecundang besar dan ketidakstabilan umum. Investasi lahan yang lebih padat beroperasi pada model yang berbeda, di mana strategi yang masuk akal dan logis mengarah pada tingkat pertumbuhan yang lebih lambat.

Jadi, di mana investor lahan yang ingin pertumbuhan modal menemukan keuntungan yang solid? Perwalian investasi real estat (REITs) sukses paling baik sejak diperkenalkan sesaat sebelum resesi. Mereka tampak lebih tunduk pada dinamika perdagangan pasar daripada pasokan dan permintaan lahan dan bangunan.

Investor lahan strategis yang bekerja dengan ahli pengembangan lahan sering melakukannya di pasar mikro. Di daerah di mana lapangan kerja berkembang, misalnya, mungkin ada insentif yang kuat bagi otoritas perencanaan daerah untuk memberikan perubahan penggunaan lahan dari pertanian atau industri ke perumahan (untuk mengakomodasi pembangunan ekonomi). Investasi lahan yang strategis tentu memerlukan kerja dari pihak investor (atau penasihat investasi bersama dan agen mereka) untuk mencapai perubahan zonasi, merancang dan mengembangkan infrastruktur, lalu menjual tanah tersebut ke homebuilder. Proses ini mungkin terlalu lambat bagi spekulan, membutuhkan waktu 18 bulan sampai lima tahun untuk menyelesaikan dan untuk mencapai laba atas investasi.

Bahkan dengan pendekatan yang lebih strategis untuk pengembangan lahan, investor sangat disarankan untuk bekerja sama dengan penasihat keuangan independen. Ini membantu investor mempertimbangkan risiko dan manfaat relatif dari pengembangan lahan terhadap perencanaan pertumbuhan modal dan membuat keputusan berdasarkan kriteria obyektif.